1. 基本案情
2019年，某市启动老城区改造项目，对解放路沿街商铺进行征收。王某的临街商铺（建筑面积120㎡）经征收方委托的宏达评估公司评估，认定价值为180万元（单价1.5万元/㎡）。王某发现评估存在严重问题：
评估公司未实地查勘，直接采用3年前的测绘图纸，遗漏其2018年投入的40万元装修；
未考虑商铺临街优势，评估价低于同路段近期交易价（2.2万元/㎡）；
评估报告未依法送达，王某在签约截止日前5天才收到文件。
王某拒绝签约后，区政府作出《补偿决定书》，限期搬离。王某提起行政诉讼，主张：
撤销《补偿决定书》；
重新选定评估机构；
赔偿因评估错误导致的商铺租金损失（每月2万元）。
2. 律师说法
（1）评估程序违法点分析
违反《国有土地上房屋征收评估办法》第12条：评估人员必须实地查勘，拍摄反映房屋内外部状况的照片；
违反《办法》第16条：初步评估结果需公示并听取意见，本案直接出具最终报告；
违反《办法》第22条：评估报告需当面送达，邮寄送达需保留签收凭证。
（2）补偿标准争议
临街商铺应参照《房地产估价规范》选用收益法评估，即：年租金24万元（实际合同）÷8%（资本化率）=300万元；
装修价值按成新率计算：40万元×70%（5年折旧）=28万元；
综合单价应达（300万+28万）÷120㎡≈2.73万元/㎡。
（3）租金损失计算依据
根据《行政诉讼法》第78条，违法征收决定导致停产停业损失的，按实际经营损失赔偿；
王某提供近3年完税证明（月均利润1.8万元），索赔金额具有合理性。
3. 判决结果
2020年12月，法院判决：
撤销区政府的《补偿决定书》；
由王某从市评估机构名录中随机选定新评估公司，重新评估结果认定商铺价值为268万元（单价2.23万元/㎡）；
赔偿王某6个月租金损失12万元；
评估公司宏达被列入行业黑名单，3年内不得承接征收评估业务。
北京晏清律师事务所
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