多年前把宅基地卖了出去,现在遇到拆迁还能要回来吗?

发表日期:2021-06-28 | 来源 :拆迁律师_征地律师_拆迁安置律师咨询-北京晏清律师事务所 | 点击数: 次 

  李先生的家乡在北方一个村子里,李先生在城里买了房子后,把父母接到城里跟自己一起生活,老家的宅基地就一直空着,后来李先生的父亲跟邻居聊天,得知邻居想要在农村买一块宅基地养老,李先生与父亲一合计,反正自己家的宅基地放着也是放着,不如卖出去变现,于是李先生与邻居一拍即合,痛快的签订了协议。然而在邻居将宅基地装修好没多久后,政府却发出了征收公告,李先生家乡的村庄全部被划入拆迁范围内,安置补偿方案出来后,李先生心痛不已,原来自己家的宅基地按现在拆迁的赔付标准的话,能在城里置换两套安置房,比起宅基地出售的价格,真是一个天上一个地下,面对巨额的拆迁补偿,李先生着实动了心,心里盘算着就算自己不能拿到全部的补偿,邻居最少也应该给自己一半吧。

多年前把宅基地卖了出去,现在遇到拆迁还能要回来吗?(图1)

  其实在近几年这种情况十分常见,由于各地政府在不断地征收土地,很多村民在宅基地被拆迁后一夜暴富,当起了拆二代,生活水平一下子有了质的飞跃,面对这么大的利益诱惑,很多之前由于种种原因将自家宅基地出卖的村民如今都反悔了,都想分一块这个大蛋糕,那么法律上关于这种情况到底是怎么规定的?

  从法律的角度来说,邻居是城镇户口,不是该村集体经济组织的成员,根据我国《土地管理法》等相关法律法规的规定,其于李先生签的的宅基地买卖合同无效,这是可以确定的,但合同无效后应当如何处理?

  按照《中华人民共和国合同法》的规定,合同被确认无效后,双方要将对方的权利义务恢复原状,那么就李先生的案件来说,李先生一家只负责返还邻居当时的购房款,而邻居则要将装修好的房屋返还给李先生,先不说通货膨胀导致货币贬值,邻居家光装修花的钱都赶上当时的购房款价格了,而且现在房屋的价值翻了十倍都不只,现在让邻居一家拿着当时购买房子的那么点钱搬走,岂不是对邻居太不公平了。

  在面对这种情况时,法院也并不是一刀切的要求双方返还,而是考虑实际情况,结合目前房屋和宅基地的市场价值来把握,将合同确认无效,要求卖方返还购房款后,即使不要求原房主按照房屋现有价值进行返还,也应当要求原房主对现房主进行一定比例的补偿,而绝不仅仅是当年的购房款。

  即使如此,补偿款的多少还是没有明确的标准。因为在农村的集体土地上并不适用《物权法》中地随房走的原则,村民作为集体经济组织的成员只享有使用权,宅基地的所有权还是归村集体所有,即使李先生将宅基地与和地上的房屋一并卖给了邻居,邻居拥有的也只是对房屋的所有权,对土地并不享有所有权,甚至作为集体外的成员,邻居对宅基地也不享有使用权。在实务中,法院一般会指定评估机构对房屋的市场价值(不包含土地价值)进行评估,但这样的评估价格其实与真正的拆迁补偿价格还是有较大差异的,评估结果确定的价值只是宅基地在农村的价值,通常不过几千,甚至几百元一平方,所以即使这样评估,对于邻居家也是很不利的。

多年前把宅基地卖了出去,现在遇到拆迁还能要回来吗?(图2)

  所以晏清律师事务所再次提醒大家,购买宅基地房屋的人在购买之前一定要了解清楚风险后再做决定,如果您购买的宅基地也面临拆迁,请及时向专业拆迁律师寻求建议!

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