李先生的家乡在北方一个村子里，李先生在城里买了房子后，把父母接到城里跟自己一起生活，老家的宅基地就一直空着，后来李先生的父亲跟邻居聊天，得知邻居想要在农村买一块宅基地养老，李先生与父亲一合计，反正自己家的宅基地放着也是放着，不如卖出去变现，于是李先生与邻居一拍即合，痛快的签订了协议。然而在邻居将宅基地装修好没多久后，政府却发出了征收公告，李先生家乡的村庄全部被划入拆迁范围内，安置补偿方案出来后，李先生心痛不已，原来自己家的宅基地按现在拆迁的赔付标准的话，能在城里置换两套安置房，比起宅基地出售的价格，真是一个天上一个地下，面对巨额的拆迁安置，李先生着实动了心，心里盘算着就算自己不能拿到全部的补偿，邻居最少也应该给自己一半吧。

　　其实在近几年这种情况十分常见，由于各地政府在不断地征收土地，很多村民在宅基地被拆迁后一夜暴富，当起了拆二代，生活水平一下子有了质的飞跃，面对这么大的利益诱惑，很多之前由于种种原因将自家宅基地出卖的村民如今都反悔了，都想分一块这个大蛋糕，那么法律上关于这种情况到底是怎么规定的?

　　从法律的角度来说，邻居是城镇户口，不是该村集体经济组织的成员，根据我国《土地管理法》等相关法律法规的规定，其于李先生签的的宅基地买卖合同无效，这是可以确定的，但合同无效后应当如何处理?

　　按照《中华人民共和国合同法》的规定，合同被确认无效后，双方要将对方的权利义务恢复原状，那么就李先生的案件来说，李先生一家只负责返还邻居当时的购房款，而邻居则要将装修好的房屋返还给李先生，先不说通货膨胀导致货币贬值，邻居家光装修花的钱都赶上当时的购房款价格了，而且现在房屋的价值翻了十倍都不只，现在让邻居一家拿着当时购买房子的那么点钱搬走，岂不是对邻居太不公平了。

　　在面对这种情况时，法院也并不是一刀切的要求双方返还，而是考虑实际情况，结合目前房屋和宅基地的市场价值来把握，将合同确认无效，要求卖方返还购房款后，即使不要求原房主按照房屋现有价值进行返还，也应当要求原房主对现房主进行一定比例的补偿，而绝不仅仅是当年的购房款。

　　即使如此，补偿款的多少还是没有明确的标准。因为在农村的集体土地上并不适用《物权法》中地随房走的原则，村民作为集体经济组织的成员只享有使用权，宅基地的所有权还是归村集体所有，即使李先生将宅基地与和地上的房屋一并卖给了邻居，邻居拥有的也只是对房屋的所有权，对土地并不享有所有权，甚至作为集体外的成员，邻居对宅基地也不享有使用权。在实务中，法院一般会指定评估机构对房屋的市场价值(不包含土地价值)进行评估，但这样的评估价格其实与真正的拆迁安置价格还是有较大差异的，评估结果确定的价值只是宅基地在农村的价值，通常不过几千，甚至几百元一平方，所以即使这样评估，对于邻居家也是很不利的。

　　所以晏清律师事务所再次提醒大家，购买宅基地房屋的人在购买之前一定要了解清楚风险后再做决定，如果您购买的宅基地也面临拆迁，请及时向专业拆迁律师寻求建议!

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