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农村拆迁

征收公告发布后,土地权属何时变更?

  征收公告发布后,土地就不属于我了?被拆迁人注意土地权属在何时变更?

  根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》,对国有土地上的房屋实施征收时,国有土地使用权一并收回,但征收包含一系列的行为,整个行为实施完毕的时间跨度也比较大,那么在征收中,原来属于被征收人的国有土地使用权是何时发生变更的?

  孙先生在河南省某县城有两间商铺,2015当地政府发布征收公告,孙先生的房屋落入了征收范围,由于补偿不合理,孙先生一直没有与征收方签订补偿协议,2018年,征收方将孙先生房屋强行拆除,并且紧接着就与后续进场的开发商签订了国有土地使用权出让合同,并为开发商办理了土地使用权证书,但孙先生也有土地使用权证书,据此,一块土地上实际存在两个互相冲突的土地使用权。

  那么此时的土地使用权到底归谁?孙先生的土地使用权证书还有效吗?征收方认为土地征收公告发布后,土地使用权就已经被收回,即孙先生在2015年就已经丧失了土地使用权,征收方的这种观点正确吗?

  这种观点乍一听很有道理,征收决定自公告之日起就发生了法律效力,那么房屋确实被征收了,被征收房屋之后发生的任何事情都与当事人无关。

  但是若按照这种观点,就无法解释最高人民法院以及司法实践中大量受理并实体审查了强拆违法及赔偿类案件,就无法解释先补偿安置后搬迁原则下被征收人到底是基于何种权益基础来主张征收补偿安置,就无法解释《国有土地上房屋征收与补偿条例》另行规定征收补偿决定程序的立法目的。

  显然,上述这种观点是经不住推敲的,明显与《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定相违背。

  我们认为,被征收房屋的所有权由被征收人转移至征收人即国家的时间点应当是征收决定完全生效时,而征收决定何时完全生效是确定该节点的关键问题,对这一问题的理解直接关系到被征收人财产权的保护。

  征收决定作为一种典型的行政行为,其完整的行政行为效力应当包括确定力、拘束力、公定力和执行力,四项效力内容同时具备征收决定才具有完整的行政行为效力。征收决定公告作出时,征收决定仅具有拘束力、确定力和公定力,但是并不具有执行力,征收方并不能直接依据征收决定拆除被征收人的房屋。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条、二十八条的规定,征收决定只有在补偿完成后才具有执行力,才可以拆除被征收的房屋。此时,已经成立的征收决定才具有完全的行政行为效力。

  因此,从更加有利于保护被征收人的合法权益角度出发,只有在补偿决定或者补偿协议完成,征收决定的所有效力完全产生的情况下,被征收房屋的所有权才会从被征收人转移给国家,而不是征收决定刚产生部分效力的情况下就发生转移。

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