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拆迁知识

都是集体土地,凭什么“城中村”拆迁补偿这么高!

  城中村,是指都市里的村庄。从狭义上说,城中村是指农村村落在城市化进程中,由于全部或大部分耕地被征用,农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区,亦可称为“都市里的村庄”。从广义上说,城中村是指在城市高速发展的进程中,滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平较差的居民区。城中村改造是近年来城镇化进程的一个典型开发方式。随着城中村改造越来越多,人们对于城中村拆迁问题也越来越关注,尤其是城中村的拆迁补偿问题,直接关系到被拆迁人的切身利益。

  与大部分的远离城市的乡村相比,城中村由于基本不存在耕地,趋于都市化的生活,而二者的土地性质基本上都还属于集体土地。大家都知道,如遇征地拆迁,国有土地上和集体土地上房屋的补偿标准是截然不同的。但是,现实中,城中村的拆迁安置补偿款远远高于普通较偏远乡村的补偿,为什么会出现这样的情况?还有大家最关心的,自家或者老家的房屋能不能拿到这么高拆迁补偿款呢?下面就给大家探讨这些问题。

  房屋所在土地性质虽为集体土地,但是根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款的规定:征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的,补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的,那么土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应当应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。是可以参照国有土地上房屋征收补偿标准予以安置补偿的。

  相对于对于国有土地上房屋,拆迁补偿有两种方式:首先就是房屋置换,相同地段最低拆一换一;第二呢就是货币补偿,最低是周边房地产市场价。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

  集体土地上的房屋拆迁目前还没有像《国有土地上房屋征收与补偿条例》这样专门的法律法规进行规范,大部分关于的拆迁补偿规定在《土地管理法》和《土地管理法实施条例》等法律当中。一般而言,集体土地上房屋的货币补偿参照重置成本价确定,但对于已列入城市规划区的农村房屋,拆迁补偿标准也可以参考周边类似房地产的市场价。如果房屋所在的集体土地已经被征收为国有,但没有进行过拆迁补偿,现在房屋所在地段已经划进城市规划区中,依据司法解释规定,应当依照国有土地上的房屋征收补偿标准进行安置补偿。

  综上,“城中村”拆迁补偿较高是正常的的,很多位于城区周边且以被划入城市规划区的乡村,同理应有相同待遇。城中村及城乡接合部房屋的征收拆迁在实践中极有可能面临各种复杂的法律问题,这些问题被征收人往往会很难弄清,我们能够确定的是,在此过程中仍然适用农村征地的补偿标准对涉案房屋进行补偿安置无疑是既不合理又不合法的,这样会构成对被征收人补偿权益的直接侵害。当认为安置补偿不合理时,我们应当及时与拆迁方反映协商,如果无果,应及时通过法律途径进行维权,以避免自己应得的权益遭受损失。