拆迁时土地使用权的补偿,该按市场价算,还是出让价算?

发表日期:2021-06-28 | 来源 :拆迁律师_征地律师_拆迁安置律师咨询-北京晏清律师事务所 | 点击数: 次 

  拆迁过程中,各位被拆迁户最关心的就是安置补偿问题,其中房屋价值的计算方式对补偿款的多少起着决定性作用。

拆迁时土地使用权的补偿,该按市场价算,还是出让价算?(图1)

  首先,要明确的一点是,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第14条第一款规定:“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。”因此,拆迁补偿款中是应当对土地使用权的价值进行补偿的,一般都包含在房屋价值中进行补偿。

  那么,作为房屋价值的一部分,土地补偿款应当如何补偿呢?是按照征收时土地使用权的市场价格来计算,还是按照土地出让时所交纳的土地出让金来计算呢?下面让我们来探讨一下这个问题。

  《中华人民共和国物权法》第148条规定:“建设用地使用权期间届满前,因公共利益需要提前收回该土地的,应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿,并退还相应的出让金。”

  由于上面提到的《物权法》第148条的规定,很多人就据此认为在拆迁安置补偿过程中,对于土地使用权的补偿,仅仅退还相应的土地出让金就可以了,无需再依据土地的市价对被征收人进行补偿。

  这一观点是显然是存在问题的。建设用地使用权作为独立的用益物权,在市场经济的条件下,是会随着土地的增值而增值的。况且,该项权利被提前收回的时候,将会对当事人的预期利益造成损害。

拆迁时土地使用权的补偿,该按市场价算,还是出让价算?(图2)

  毕竟,土地上的房屋无论在哪里,其建筑成本是不会有太大变化的,并且会随着使用时间的增加而越来越少。真正具有价值的、使房屋不断增值的,正是土地使用权的价值。而国家对被征收人的房屋进行征收,也正是看重了该地块土地的价值。随着城市化进程的不断加快,地产在房地产价格中的占比也是逐年上升的。

  并且,根据《物权法》第117条的规定“用益物权人对他人所有的不动产或者动产,依法享有占有、使用和收益的权利。”由此可知,土地使用权增值的利益属于用益物权人即被拆迁人应当取得的收益。

  因此,在房屋拆迁安置补偿过程中,对于土地使用权价值的补偿,不能仅仅返还多年前的相应土地出让金,而是应当以现实为依据,考虑被征收地段的现实情况,经过合法评估,给出一个合理的补偿数额。

拆迁时土地使用权的补偿,该按市场价算,还是出让价算?(图3)

  以上就是对于土地使用权在拆迁中应当如何补偿问题的解答,面对类似情况的当事人可以据此积极地主张自己的合法权利,如果遇到沟通不成难以达成协议的情况,也可通过法律手段进行维权。

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