土地登记的关键问题

发表日期:2022-10-20 | 来源 :拆迁律师_征地律师_拆迁安置律师咨询-北京晏清律师事务所 | 点击数: 次 

在征地拆迁案件中,我们经常碰到当事人因为自己的家的土地承包经营权或者宅基地使用权没有进行登记,而害怕不能维护自己合法权益的问题。当事人没有意识到土地登记方面的重要性,是否会因为没有进行登记而难以得到应有的利益呢?


根据我国《民法典》第二百零九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。

其中,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,统称为不动产物权登记。根据本条法律规定,不动产物权变动必须依照法律规定进行登记,只有经过登记,才能够发生无权变动的效果,才具有发生物权变动的外部特征,才能取得不动产物权变动的公信力。除法律另有规定外,不动产物权变动未经登记,不发生物权变动的法律效果,法律不承认其物权已经发生变动,也不予以保护。

那么据此规定,如果当事人不具有维权意识就丧失了保护此法益的权利了吗?其实,我们可以从法律特别规定的方面找寻保护自己权益的方法。第一,因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。第二,因继承取得物权的,自继承开始时发生效力。第三,因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。

最重要的是,考虑到现行法律的规定以及我国的实际情况尤其是农村的实际情况,《民法典》并没有对不动产物权的设立、变更、转让和消灭,一概规定必须经依法登记才发生效力。比如,在土地承包经营权规定中,土地承包经营权互换、转让的,当事人可以向登记机构申请登记;未经登记,不得对抗善意第三人。此时,不得对抗善意第三人,不代表不能够发生效力。又比如,在宅基地使用权规定中,对宅基地使用权的变动,也并未规定必须登记,只是规定“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。”又比如,在地役权的规定中,地役权自地役合同生效时设立。当事人要求登记的,可以向登记机构申请地役权登记,未经登记,不得对抗善意第三人。



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