工厂被强拆后评估机构怎么评估?

发表日期:2022-01-06 | 来源 :拆迁律师_征地律师_拆迁安置律师咨询-北京晏清律师事务所 | 点击数: 次 

工厂被强拆后评估机构会根据具体的情况来进行评估;

(一)土地的补偿

土地所有权的形式是集体所有制和国有土地,集体是集体建设用地,国有土地分商业、工业、住宅,工矿仓储、教育娱乐等。在实际评估的时候可能会有区别。集体土地现在还不能上市交易,只是在北京十八个县市区试点。

如果标有了国有土地住宅用途,即便写着“住宅用途”但是却用于实际经营。这个时候要区分是符合厂房的实际经营还是商业的实际经营,因为这两项补偿差距非常大,商业的补偿比工厂补偿最高可高出7-10倍。现在在实际补偿中有“就高不就低”的原则,价值排序是:商业>住宅>工业,如果是住宅却用于工业,实际据应该按照住宅的方式来补偿,如果住宅用于商业,应该按照商业的方式来补偿。

(二)厂房的补偿

以前的评估规范中划定一个标准,要根据种类、结构、材质以及形态进行不同方式的评估。厂房有砖木的、砖混的、木质的、钢构的等,价值怎么衡量呢?就是现在的建安成本(房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称),在实践中有很多厂房的高度、宽度和结构都不一样,我见过最宽的厂房达到十五米以上,高度在六米五以上,这样的厂房就是一层抵两层。根据厂房用途结构不一致补偿也有区别,比如讲冷库不是按照平方算的,是按照立方算的,因为冷库四周都进行了设备添置。

(三)厂房跟土地有空余的补偿

如果有完整的土地使用权,空余的土地也要进行土地市场价值补偿。

在此要纠正一个问题,各个地方以前公布的区位补偿价,市场价值永远是循环变动的,除非区位补偿价每年都调整,如果不调整无法反映市场价值。

(四)停产停业损失

停产停业损失的问题往往不纳入房地产评估规范,而是单独的制定政策。以前是根据纳税额进行推算,现在在实践中用的不多了,大部分是按每平方米直接补偿多少钱。我觉得在进行一次性停产停业损失的时候要进行区别对待,要根据企业的具体状况。这应该是作为企业而言最主要的补偿项目,其他的就是装修附属物、可移动和不可移动的机器设备等等,这些都是据实评估。

综合上面所说的,工厂被强拆后,那么对于强拆者是需要承担起所有的赔偿责任,一般在对厂房进行评估时就要从土地,还有厂房、以及停产停业的损失来进行判定,只要评估好那么就需要按评估的报告来确定赔偿额,所以,不同的情况作不同的处理。

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