农村宅基地院落转卖给外村人，在十几年前是很常见的事。在2004年10月，北京房山区的刘女士经其父亲刘大爷同意，将宅基地和地上房屋一同转卖给了张女士。后来张女士又将宅基地及房屋转卖给了苏女士，苏女士自己出资又在宅基地上建造了新的房屋。

在转卖13年后的2017年，该村面临征收拆迁。但只有刘大爷本人有权签署拆迁安置补偿协议。经多方协商，刘女士以刘大爷的名义，同张女士与苏女士一同签署了一份《协议书》，约定由刘大爷签订拆迁安置补偿协议书，安置补偿协议中约定的40平方米安置房与20平方米奖励面积归刘大爷所有，安置补偿协议中现金补偿175万元归苏女士所有。刘大爷应当在收到补偿款后当日，将该笔补偿款在村委会和拆迁公司见证下，转账到苏女士的银行账户中，不得以任何借口截留。

2018年2月，刘大爷在获得拆迁款后却拒绝依照合同约定转账给苏女士，还将该笔补偿款转账给了刘女士一家。后来苏女士起诉刘大爷要求履行合同，经房山法院判决支持了苏女士的诉讼请求。但刘大爷拒绝履行生效判决，其女儿刘女士为逃避执行还多次转移拆迁款。在2019 年11月刘女士因拒不履行法院生效判决被司法拘留15日。而后依旧拒绝如实交代拆迁款去向，拒不履行生效判决，构成拒不执行判决罪，依法判处有期徒刑二年。

律师说法

买卖农村宅基地是合法有效的吗？

依据《土地管理法》规定，宅基地仅在同一农村经济组织成员间是可以自由买卖的，但购买后的宅基地面积不得超过当地规定的每户宅基地最大面积，超出部分是无效的。外村人购买宅基地，购买行为无效，购买人也无权变更宅基地登记人。

苏女士是否有权签补偿协议？

征收拆迁，是以房屋所有权人为拆迁被安置人、被补偿人。苏女士作为外村人，无权购买宅基地，也无权变更宅基地登记，因此无法被认定为拆迁被安置补偿人，也就无权签署补偿协议。

本案中苏女士要求取得拆迁款是合法有效的吗？

虽然苏女士无权签拆迁安置补偿协议，但并不影响同刘大爷、张女士、苏女士三人一同签署的自愿协议。只要协议的签署是出于当事人自愿，且不违反法律规定，不侵害其他人的合法权益，那么协议便是合法有效的。苏女士有权依照协议约定取得175万元的补偿款。

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