企业承租人在拆迁中的权利保护

发表日期:2021-10-19 | 来源 :拆迁律师_征地律师_拆迁安置律师咨询-北京晏清律师事务所 | 点击数: 次 

  随着城市建设的不断发展,房屋拆迁已经成为城市建设和发展的重要活动,而其中承租企业拆迁(以下简称企业拆迁)往往是最复杂也最容易被忽视的环节。因此如何在城市房屋拆迁过程中有效维护好承租企业的合法权益,将关系到一个企业的兴衰和存亡。

  现实中承租人的类别繁多,按照房屋的的使用性质分为居住房屋房屋承租人和非居住房屋承租人,而企业承租人正是属于非居住房屋承租人。实践中不同类别的承租人在拆迁过程中的地位和权利有着很大的区别,但是现有的相关的法律法规对此都没有加以区分,从而导致在实际的拆迁过程中作为非居住房屋承租人的企业不能作为拆迁当事人参与到拆迁关系中,既不能参加到拆迁补偿协议的谈判过程中,发生纠纷后也不能以拆迁当事人的身份申请拆迁裁决、申请行政复议、提起行政诉讼。

  虽然《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称条例)第十三条、第十六条、第二十七条;《上海城市房屋拆迁管理实施细则》(以下简称细则)第五条、十九条、二十四条;《上海市城市房屋拆迁行政裁决若干规定》第二条、第三条、第十四条都对承租人参与拆迁补偿安置协议、申请行政裁决、申请行政复议、提起行政诉讼的权利作出规定,但是仅仅是针对居住房屋承租的,而对非居住房屋承租人的企业的相关权利并未作出明确规定。

  正是因为制度上的缺位,导致了作为非居住房屋承租人的企业在拆迁法律关系的主体丧失,从而造成了承租企业在实践中的维权困难。

  知情权:《政府信息公开条例》第十一条规定:“设区的市级人民政府、县级人民政府及其部门重点公开的政府信息还应当包括下列内容:……(三)征收或者征用土地、房屋拆迁及其补偿、补助费用的发放、使用情况;……”据此,企业承租人对相关拆迁信息有知情权。

  企业承租人有权选择评估机构,对评估机构的资质及评估报告的客观性、合理性提出异议:根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条、第二十条、第二十二条的相关规定,企业承租人对相关项目的拆迁补偿估价结果有异议时,可以要求对估价进行复核,也可另行委托估价机构重新评估。对结果仍有异议的,可向专家委员会申请技术鉴定。

  获得安置和补偿的权利:企业承租人有获得拆迁安置并选择拆迁安置方式的权利。尤其是与被拆迁人达不成安置补偿协议时,有权要求被拆迁人与拆迁人之间签订产权调换拆迁协议,还有权选择具体过渡方式。对于应该属于企业承租人的补偿部分,包括对承租房屋进行装修的费用,无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用,设备安装及调试费用,公司搬迁的费用,包括搬家费用及相关手续变更费用,停产停业损失、临时安置过渡费,员工解聘的安置费,对于无形资产的补偿费等。

  申请行政裁决、行政复议、行政诉讼和民事诉讼的权利:在拆迁中,承租人享有的行政复议权或行政诉讼权主要体现在三个方面:一是对拆迁行政许可不服的可以申请复议或提起诉讼;二是对拆迁行政裁决不服的可申请复议或提起诉讼;三是对拆迁行政主管部门不履行法定职责的可以申请复议或提起诉讼。

  5、其他权利:拆迁过程中,承租人除了享有上述权利之外,同时还享有以下权利:解除租赁合同权;请求提供过渡房或要求支付过渡费的权利;签定拆迁协议及重新订立租赁合同的权利。

  承租企业在拆迁过程中能否获得拆迁补偿安置在很大程度上还取决于其与被拆迁人的租赁合同。但是因为实践中的各种原因,导致了承租企业在租赁合同中对于遭遇动拆迁的约定差异很大,有的甚至都对此没有作任何约定。但是实际拆迁过程中,对于该租赁合同的认定往往以偏概全,没有差别对待。

  对承租企业权利保护的法律缺位,是导致承租企业在拆迁过程中权利受损的根本原因。因此,完善相关立法迫在眉睫。第一,要确立承租企业在拆迁关系中的主体地位;第二、要明确赋予承租企业拆迁过程中的权利救济途径;第三、修改现有的相关法律规定,使对承租企业的拆迁补偿更有操作性;第四,要明确应补偿企业在拆迁过程中的无形资产损失。

企业承租人在拆迁中的权利保护(图1)


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