购买房屋交付全部或大部分房款能对抗房产上的抵押权

发表日期:2021-10-18 | 来源 :拆迁律师_征地律师_拆迁安置律师咨询-北京晏清律师事务所 | 点击数: 次 

  最高法判例告诉我们,购买房屋交付全部或大部分房款能对抗房产上的抵押权,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

  案情回顾:涉案房屋被某银行设定抵押,2014年8月10日,王先生与甲公司签订《商品房买卖合同》,约定王先生购买甲公司开发建设的某市市某区房屋即涉案房屋,总价款为62万元,甲公司对王先生出具了收款收据和《交房入住书》,涉案房屋用途为住宅,案涉房屋由王先生一家居住使用,且王先生在该市没有登记于其名下的其他住房。

  某银行认为王先生与甲公司签署《商品房买卖合同》的时间明显晚于抵押权设定时间,其完全有条件知晓不动产上存在抵押权,银行作为抵押权人享有对抗案外人的优先受偿权,案外人王先生提出的排除执行异议申请不应得到支持。

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  最高法院认为:

  1、原审中王先生提供的甲公司出具的收款收据和《交房入住书》,能够证明王先生作为案涉房屋的买受人已向甲公司交付62万元购房款及甲公司认可的事实,原审法院据此认定王先生已支付购房款,依据充分。

  2、本案中案涉房屋用途为住宅,经一审法院现场勘验,案涉

  房屋由王先生一家居住使用,王先生在某市没有登记于其名下的其他住房,原审法院据此认定王先生购买案涉房屋用于居住并无不当。王先生提交的交房入住书、房屋验收交接表、装修施工许可证、交纳物业费、水电费的收费凭证以及一审法院对案涉房屋现场勘验的情况,均能证明王先生已对案涉房屋进行装修并占有使用,原审判决据此认定案涉房屋交付使用亦无不当。

  3、根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的

  批复》第一条规定:“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《合同法》第286条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”及第二条规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定,亦可得出交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权,所以原审法院认定王先生对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

  最高院裁定:驳回某银行的再审申请。

购买房屋交付全部或大部分房款能对抗房产上的抵押权(图2)

  北京晏清律师事务所律师认为, 虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条规定:“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。”但该法第29条又规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”第29条是对第27条的例外性规定,从最高法这个判例中可以看出,在符合第29条规定的例外情形时,买受人即可排除强制申请执行人的执行。

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