房屋无证究竟会给拆迁补偿埋下多大的隐患?看看就知道了!

发表日期:2021-11-04 | 来源 :拆迁律师_征地律师_拆迁安置律师咨询-北京晏清律师事务所 | 点击数: 次 

  晏清律师曾多次“大声疾呼”过,房屋无证、未经登记是征收拆迁到来时被拆迁人补偿权益的最大隐患。“违建不补”“无证补偿降低”绝非说着吓唬人的,而是征收方当真会这样去认定。近日,先后有两拨当事人到所咨询,先后讲述了她们面对的问题,我们不妨来看一看在这些真实案例中房屋无证究竟会给当事人带来怎样的困扰。

房屋无证究竟会给拆迁补偿埋下多大的隐患?看看就知道了!(图1)

  【案例一:租赁的国有土地上建无证房,违建威胁难解除】

  当事人在某市近郊租赁了一处国有土地,其后未经审批自行建造了住宅、仓库等房屋,面积多达上千平方米。

  后由于地价飙升,国有土地使用权人打算反悔将土地租赁给出价更高的承租人,便以当事人在涉案地块上违法建设为由将其诉至法院,要求解除租赁合同,当事人配合腾房让地。

  法院经审理并未支持国有土地使用权人的主张,租赁合同得以继续履行。若干年后合同到期,国有土地使用权人再度要求当事人搬离,并要求将所建房屋一并腾空交付,由其支付一笔“赔偿”了事。经法院审理,判决其支付当事人赔偿200余万元,当事人限期腾房交地。

  现在当事人对这200余万元的赔偿数额不满,认为这一赔偿不能客观反映其建造房屋目前的市场价值,希望能按照2011年前后评估出的700余万元获得赔偿。

  据当事人描述,出租人某公司多次以涉案房屋系违建为由对其断水断电,在庭审中也始终坚持其主张,认为当事人的违建依法不得再出租,也不能获取按照市场价值评估出的赔偿。

  更为重要的是,因涉案建筑始终处于无证状态,且究其建造年代,恐怕难以够得上“历史遗留原因形成”这一关键条件,想补办合法手续也困难重重。

  那么,一旦被人举报到乡镇政府或者规划主管部门,《城乡规划法》第64条的“大棒”就会随时挥下来,当事人想进一步主张赔偿数额提升也会是难上加难。

  这一案例带给大家最大的启示或许在于,要首先确保房屋的“物权”牢牢掌握在自己手里,才能在征收拆迁、腾退、解除租赁合同等事件中占据主张权利的优势地位。

  【案例二:无证面积上百平,补偿差距二百万】

  当事人在某市市区拥有一处国有土地上院落,2003年前后获批翻建,建设了房屋近千平方米。其中证载面积却不足400平方米,余下的皆是翻建时“加建”的部分和陆续自行建造的其他部分。

  2021年,涉案院落被纳入当地棚户区改造征收项目范围。当地政府与被征收人反复协商不下十次,只认可其有证部分面积可按周边类似房屋的市场价格补偿,其余部分有的按未经登记面积只给予重置成新价值的补偿,另有200平方米左右被认定为违建,作出了责令限期拆除决定。

  咨询中当事人表示,目前征收方所能给予的补偿较其心理预期低了差不多200万元。显然,就其房屋、院落面积而言,这并不是一个巨大的差距。数百平方米的无证面积也成为了本案的争议焦点。

  当地政府已对涉案片区下达房屋征收决定。摆在被征收人面前的,一是要在起诉期限届满前起诉征收决定,二是要趁早起诉限拆决定,避免这200平方米无证部分被直接拆除。

  然而不可否认的是,要想让全部近千平方米房屋都按照市场价格计算补偿,并不是一件容易的事情。房屋无证的情况下,被征收人往往很难证明这部分面积的合法性,即便限拆决定最后不能得逞,补偿利益也很容易会大打折扣。

  通过这两起咨询中的案例,晏清律师想提示广大当事人,在国有土地上建设房屋一定要将手续办齐备,建设工程规划许可证绝不可少,否则几乎很难避开《城乡规划法》的规定。不出事或许感觉上没有事,可一旦碰上前述案例中的“变故”,自身的利益就会马上面临风险,想要扭转乾坤无疑得费上一番周折。建房须办证,无证不建房,这话放在几十年前或许有些不符合实际,但在今天却几乎是不争的事实。


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