未争取到合理的征收补偿,可能是哪个环节出了问题?

发表日期:2021-11-26 | 来源 :拆迁律师_征地律师_拆迁安置律师咨询-北京晏清律师事务所 | 点击数: 次 

导读:不论集体土地征收还是国有土地上的房屋征收,只要被征收人对被征收物享有合法权益的,则征收方就应依法对被征收人进行合理的补偿。但很多时候,被征收人往往很难争取到自己预期的补偿,这是怎么回事儿呢?律师团队就被征收人争取补偿权益中,经常出现的几个问题进行了梳理和解析,便于被征收人参考。


未争取到合理的征收补偿,可能是哪个环节出了问题?(图1)

 

一、补偿预期超出法定补偿标准

 

面对土地或房屋被征收,被征收人总期望能获得更高的补偿,这是人之常情。国家法律为了保护被征收人的补偿权益也是这么规定和考虑的,如《中华人民共和国土地管理法》第四十八条规定, 征收土地应当给予公平、合理的补偿,保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定, 对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

 

具体到如何确定补偿标准,征收集体土地的补偿标准以当地征地区片综合地价标准为主,该标准要综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素,并至少每三年调整或者重新公布一次。而对于集体土地上的房屋及其他附着物的补偿标准则以省、自治区、直辖市制定的补偿标准为准。征收国有土地上的房屋的补偿标准,主要以对该房屋评估的结果为准,且不得低于类似房地产市价。

 

故,结合相关法律规定,被征收人应当明确的是,征收方应当严格依法对被征收人进行公平合理的补偿,且补偿内容、金额都需要在法律规定的范围内,既不能低于法定的补偿标准来侵害被征收人的合法权益,也不能不合理的超过补偿标准,而导致征收补偿结果对其他被征收人的不公平。所以即便被征收人有期望的补偿标准,这个补偿标准也应当是合理的且有事实依据,并且不能侵害其他被征收人的合法权益。想要争取合理的补偿,被征收人首先要根据实际情况设定一个合理的补偿预期,而不是漫天要价,然后让自己无端失望。

 

二、评估结果有问题未及时处理

 

无论是对集体土地上的房屋或其附着物进行征收、还是对国有土地上的房屋进行征收。确定补偿内容及金额的基础都离不开对被征收物价值的调查及评估。而在征收方对被征收标的物进行调查和评估后,如果被征收人认为评估调查结果与实际情况出入较大或相差甚远的时候,被征收人一定要及时与征收方沟通,向其反映评估中存在的问题和需要对调查评估结果进行修改的地方,如有必要,被征收人应当自行委托专业机构进行评估,或依法对征收方作出的评估结果申请复核评估或鉴定。

 

若被征收人未能及时向征收方反馈评估问题并要求征收方修改评估结果,则征收方将以该评估结果作为向被征收人作出补偿的依据。此外,若征收方未经法定程序并未对被征收物进行调查评估,而被征收人也未自行评估的,则当被征收标的物被征收方强制拆除或损毁时,被征收人想要证明自己的损失并请求法院支持其赔偿的诉求将可能因缺乏有效证据证明而难以实现。

 

三、征收谈判中弱势且无话语权

 

征收双方中,征收方一般都是具有公权力的行政机关,而被征收人则是普通老百姓或企业亦或是其他组织。无论从权力、权利的来源及取得征收信息的能力上来看,被征收人都可能处于因为各种原因而被征收方管理、制约且无话语权的弱势地位。此时,被征收人想要通过与征收方谈判来获取话语权是很难达到自己获取合理补偿权益的目的的。所以,被征收人要想扭转局面,就得通过提起相关法律程序来增加自己谈判的底气,即以纠正违法征收行为的方式来取得和征收方平等谈判的地位。若被征收人并无谈判的筹码,则一般情况下,征收方是不会理会被征收人提出的补偿要求的,只可能不顾被征收人意见径行确定对其的补偿标准。这样的话,被征收人想要单纯的凭借一己之力很难获取合理的补偿。

 

四、协议签订后才发现权益受损

 

被征收人如果不确定补偿协议是否合理,是否侵害自己权益,就先不要签订补偿协议,待自己搞清楚或咨询律师后,再确定是否签订。但实际情况往往是,被征收人无法抵挡征收方的软磨硬泡或威逼利诱,在不知道补偿协议确定的补偿内容及条件是否合理的情况下就直接与征收方签订了补偿协议。事后才发现补偿低了,也已经晚了。因为只有被征收人明确举证征收方与其签订的补偿协议存在显示公平、欺诈、胁迫或无效情形,法院才可能会支持被征收人提出的撤销该补偿协议或确定该补偿协议无效的诉求。如果被征收人无法举证,则协议确定有法律效力,被征收人必须依照该协议履行相应的义务。且即便该补偿协议确定的补偿标准不合理,被征收人也无法再争取合理的补偿了。

 

五、错误方式维权适得其反

 

被征收人在遇到补偿不合理的情况时,通常会选择自己认为比较方便有效的方式,如前往征收方办公地点闹事、示威或是违反法律规定频繁信访或越级上访,这些方式一是已经触碰法律的底线,二是无法切实解决问题,还有可能将征收双方的矛盾激化,造成征收方更加强硬并拒绝合理补偿的不利后果。站在征收方的角度来考虑,肯定不希望被征收人把事儿闹大且阻碍正常的征收工作并给其他被征收人带来不好示范及影响。故即便面对不合理的补偿,被征收人也要通过正当的法律程序并借助法律的力量要求征收方对自己进行合理的补偿。提起法律程序的好处是,一是引起征收方对自身补偿事宜的重视;二是通过法律程序争取谈判的机会,促进征收双方就补偿问题达成一致。所以,被征收人要想取得合理补偿,一定要用对方法,否则可能弄巧成拙!


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