住改“非”房屋拆迁的补偿

发表日期:2021-11-25 | 来源 :拆迁律师_征地律师_拆迁安置律师咨询-北京晏清律师事务所 | 点击数: 次 

住改"非"房屋拆迁补偿问题

 

我国建筑物案用途可分为”住宅“和”商用“两种,这种划分是涉及自然资源和规划、城市建设规划等基础性规定,但是住改”非“作为一种由来已久的现象游离于该规定之外并成为国有房屋征收与补偿中急需解决的 问题。


住改“非”房屋拆迁的补偿(图1)

 

一、住改“非”的形成原因

 

1,政策原因

 

在建国后至八十年代初期,我国经济发展落后,为了解决城镇居民的住房问题,国家出台了鼓励个人买房、建房的政策,大量的自建平房临街而立。由于商品意识较弱,大部分临街建筑都只做普通住宅用。八十年代后,我国实行改革开放政策,国民经济飞速发展,商品意识普遍提高,一些位于繁华地段的房屋,尤其是临街的一楼住宅纷纷改为商业用房。

 

 

2,法律原因。

 

2007年我国《物权法》(现废止,由民法典物权编取代)出台,作为保护公民私有财产性权利的基础性法律规定,《物权法》第七十七条(现《民法典》第二百七十七条)规定:”业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主一致同意。“我国并没有明确规定不能将住宅改为经营性用房的法律、法规,也就是说,在有利害关系的业主同意的情形下,住改”非“是受《物权法》保护的。法律意识的普遍提高使得居民纷纷运用《物权法》对抗相关机构的制止以扩大自己的权益,大量的住改”非“房屋如雨后春笋般出现。

 

从住改“非”出现的原因中不难发现:住改“非”的主要目的是为了获得经济收益,在现实生活中也的确起到了降低经营成本、提高自主创业、缓解生活压力的作用。《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条规定:被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。笔者认为对于由于历史原因造成的住改“非”房屋以及有利害关系的业主同意的住改“非”房屋应当按照其实际用途给予补偿。

 

 

二、住改“非”房屋的补偿

 

 

住改“非”房屋的补偿数额应当由有资质的房屋评估机构采市场法或收益法确定。

 

 

1,市场法

 

 

市场法的关键是“比较”,和谁比至关重要。住改“非”情况虽多,但也并不是一种普遍现象,在同一区域内寻找比较对象有一定困难的情况下,可以在类似区域内寻找比较对象,必要时结合区域因素对价格进行修正。

 

 

2,收益法

 

 

《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定:被征收房屋或者其类似房地产有经济效益的,应当选用收益评估法。收益法是将房屋预期未来各年的净收益以适当的资本化率折现求和,以评估待估房屋特定时间、特定产权下价格的评估方法。其原理在于房屋具有固定、不增、个别、永久等属性。当所有者拥有某房屋时,该房屋不仅能提供现实的收益还能取得未来的、不间断的收益。将这种持续的收益以适当的还原利率这算为现在的价值时,它就是该房屋的实质价值。采用该方法做出的结果是否正确主要看净收益与资本化率两个参数的选择是否正确。由于房屋获得收益的主要方式有出租和营业两种,对于出租的住改“非”房屋应基于租赁收入来测算净收益;对于营业的住改“非”房屋应基于营业收入来测算净收益。资本化率指的是把资本投入到不动产所带来的收益率。收益法采用严格的公式对房屋价格进行估算,只要参数选择得当,其结果比较公正。


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