2021年拆迁补偿新动向,这3种情况被征收人只能自认倒霉?

发表日期:2021-11-04 | 来源 :拆迁律师_征地律师_拆迁安置律师咨询-北京晏清律师事务所 | 点击数: 次 

在房屋征收补偿过程中,总有一些“历史欠账”可能导致被征收人陷入“哑巴吃黄连”的尴尬境地之中。譬如:当年为解决居住需求自建的房屋不予补偿;城边村、城郊村的房屋补偿价值与一街之隔的商品房差距悬殊却又不能依法“参照执行”;单位分的房子住了几十年却突然面临没有书面协议要被轰到大街上,等等。遇到这些情形,被征收人真的只能自认倒霉,一边哭去吗?2021年临近,征收方、法院对相关纠纷的认知又是否在悄然发生调整和改变呢?

  

2021年拆迁补偿新动向,这3种情况被征收人只能自认倒霉?


  【自建一律不予补偿?起码应当有得商量】

  自建的无证房屋无疑是最让被征收人闹心的,之前晏清律师也反复论述过这个问题。简言之,在一些地方确实存在“一刀切”的倾向——凡是没证的自建房屋,不管你是多少年前建造的“历史遗留”,也不管这是不是你唯一居住生活的房屋,一拆了之没有分文补偿。最多就是找一公共租赁住房让你有地方住,但这完全属于“住房保障”范畴,与拆迁补偿没有一分钱关系。

  在这种案件中,老百姓提出的关于房屋建造于《城乡规划法》甚至《城市规划法》施行前不应被认定为违反城乡规划的违建进而不予补偿的主张,有时完全不会被拆迁方理睬。《城市规划法》施行于1990年,再往前还有1984年出台的《城市规划条例》以及各省市的地方性规定,总能把被拆迁房屋括进去。

  不过值得欣慰的是,仍有很多地方会站在被征收人的立场上考虑问题,综合协调适用地方性规定,“分档划线”,根据无证房屋的建造年代,由远及近,补偿依次递减,但仍能保障一定比例的补偿。

  也有一些地方依法准确作出认定、处理,对认定为因历史遗留原因形成的合法建筑,依法给予全面的补偿,这或许是更符合590号令规定精神的做法。

  总之,自建的无证房屋能否获取补偿、获取多少补偿在2021年将是一个有协商沟通空间的问题,并不是完全不能商量。被征收人要盯紧调查登记和认定处理环节,及时行使提出异议等救济权利,同时尽力提供证据证明涉案房屋的合法、合理性,争取较为满意的补偿结果。

  【一街之隔补偿天壤之别?“区片地价”概念值得推广深入】

  一些城边村、城郊村尽管毗邻已是国有土地上房屋的商品房社区,但二者在征收补偿上的距离之遥远却好比“望山跑死马”。

  从严格的意义上讲,能不能适用国有土地上房屋征收补偿的标准只看一件事——被拆除房屋所占的地,在拆除当时是国有的,还是集体所有的。除此之外,都难以参照执行,否则征收方的补偿成本提升将成为必然。

  大家也没必要去纠结最高人民法院《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款究竟是什么意思。这个法条的确不像是“人话”,因为它的确让大多数人读不懂。

  不过在一些地方,土地“区片价”概念的提出已经逐步落实在公开的表格中的数据上,农村房屋征收的程序、补偿方式、补偿项目等也开始无限接近城市房屋征收。律师相信在不远的将来,仅隔一条马路的不同土地性质的房屋补偿标准之间的差距将会明显缩小,“公平、合理,居住条件有改善”的补偿原则将会在这一纠纷的化解上起到决定性的作用。

  被征收人需要注意的是,仍属宅基地上房屋的补偿标准比马路对过低一点儿是正常的,但低太多就不对了,这种情况下,我们就需要针对补偿决定提起程序了。

  【就缺一份公房承租合同,公房承租关系就不存在了吗?】

  至少律师认为答案并非如此。很多单位的老职工在当年领导分配的房屋中居住生活了几十年,到征收拆迁时就因为没有书面的公房承租合同,外加可能在哪些事情上“得罪”了领导,而被单位排除在获取补偿安置的职工名单之外。这里面的法律问题的确是复杂的。

  律师认为,符合下列客观条件的单位职工于情于理都应当获取一定数额的补偿:

  1.确系原单位的职工;(可以当年签订的劳动合同或者收到的工资条等为证)

  2.在涉案房屋中实际居住生活多年;(可以交纳房屋租金、水电气热费用的凭证等为证,也可请街坊邻居出具书面证人证言)

  3.确有当年的单位领导分配房屋的相关证据。(如当年单位领导、同事提供的证人证言,分房时保留下来的书面材料等)

  在上述情形下,单位职工事实上就缺一份书面的公房承租合同,而已经与单位形成了事实上的自管公房承租关系。当年未签订书面合同系历史上房管工作操作不规范、不细致导致的,不是单位职工的过错所致,相反很大一部分责任应当归结于当年单位的管理制度疏漏。

  无论如何,对于这类典型的历史遗留原因形成的补偿安置纠纷,单位和征收方都应当秉持尊重历史、照顾现实的原则去妥善处置,不应随意将“借住”甚至“强占”等名头扣在单位职工头上,因为这种说辞并不符合实际,仅仅是逃避补偿责任的一种说辞而已。

  晏清律师最后要提示广大被征收人的是,大家一要未雨绸缪,尽早做好证据收集、确权领证等工作,二要在面临纠纷时及时寻求专业的法律帮助,不要无故拖延等待或者轻言放弃。在即将到来的2021年,上述补偿中的“疑难杂症”终将逐步找到解决的办法,对我们而言,希望和办法总比困难要多。


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