最高院案例:农村房屋买卖合同中约定拆迁事由,怎样处理?

发表日期:2022-05-10 | 来源 :拆迁律师_征地律师_拆迁安置律师咨询-北京晏清律师事务所 | 点击数: 次 

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实践中存在着大量的农村房屋买卖后遇到拆迁产生纠纷的情况,那么买卖合同中有拆迁相关事由的约定,应当怎么认定?下面晏清律师来为您解读这则案例。

基本案情

李某与张某多年前签订房屋买卖协议,后遇到拆迁产生纠纷。李某因诉AB区地方、张某确认行政行为无效及补偿一案,不服法院判决,申请再审。

李某再审请求:一、撤销(2016)豫71行初91号行政判决和(2016)豫行终2471号行政判决;二、改判确认中原区ZF柿园村拆迁指挥部与张坤法签订的《拆迁安置安置协议》无效;三、改判中原区ZF按照《中原区柿园村拆迁安置安置办法》的标准补偿再审申请人的宅基地及被拆房屋损失,并参照中原区ZF柿园村拆迁指挥部与张坤法签订的《拆迁安置安置协议》补偿再审申请人回迁安置房屋396平方米,房屋及附属物损失49560元,搬迁补助费、过渡费及奖励费等101032元(过渡费暂计24个月,其后继续计算至实际回迁安置之日)和本案诉讼费用100元;四、将本案发回重审。

最终法院裁定驳回李某的再审申请。

【裁判要点】

1、该地方根据买房人提供的《房屋及宅基地转让协议》、《集体土地使用证》、《承诺书》、《空房验收单》等材料,与其签订《拆迁安置补偿协议》,应当认定为已经履行了审慎审查的职责。

2、《房屋及宅基地转让协议》中写明有关征收的条款“如遇国家、ZF征收,出让方必须无条件协助受让方领取全部补偿款及房屋等内容”,此条款属于双方对拆迁安置所涉及利益的自由处分。

3、虽然转让协议经认定无效,但其已经居住多年并且支付合理对价,李某要求确认《拆迁安置安置协议》无效,并对进行补偿,此举有违诚信原则,侵犯张某的信赖利益,不符合法律规定。

【律师说法】

我国采取“房地一致”的原则,农村房屋只能卖给同一集体经济组织的成员。地随房走,房地不可分离。

一般来说农村宅基地及房屋不得对外转让,其房屋拆迁所获得的利益也应当归房屋所有权人所有。

本案中双方签订的转让协议虽被确认无效,但其中明确约定了有关拆迁相关事宜,属于对利益的自由处分。案涉的宅基地及房屋因拆迁已经丧失了居住和使用的功能,转为拆迁利益。倘若确认拆迁协议的无效,有悖诚实信用原则,明显不合理,也违背法律规定。

在此晏清律师提醒您,农村房屋买卖存在风险!若您遇到难以解决的拆迁难题还请您寻求专业律师的帮助助您维权。


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