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“以租代征”的背后, 究竟流失的是谁的利益?

发表日期:2021-06-28 | 来源 :拆迁律师_征地律师_拆迁补偿律师咨询-北京晏清律师事务所 | 点击数: 次 

  我国人多地少,保护耕地是我国一贯坚持的长远国策。为了遏制耕地资源流失,保障国家粮食安全和社会稳定,国家对集体土地的征收和转用以法律规定了非常严格的审批程序。《土地管理法》第43条规定:“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地。”第44条规定:“建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。”而且除此之外,《土地管理法》第45条还对省级人民政府和国务院就土地征收的审批权限划分作出了比较明确的规定。所以现实中,为了规避这些规定,一种“以租代征”的方式出现了,那这是到底是好是坏,对我们大众的利益有影响嘛?

  某企业为了降低生产成本,以每年每亩租金1500元的价格向某村集体租赁土地十几亩建厂房,租期长达20年。与通过出让方式取得土地使用权进行对比,租赁集体土地大大降低了企业生产成本,因此,附近其他企业纷纷效仿。村民对这种方式也非常的满意。一方面,租赁土地可以吸引企业在本村投资,大大增加了就业机会,提高了当地农民的收入。另一方面,土地没有被征收为国有,所有权仍然属于集体所有,村民不用担心会失去土地,而且不用务农耕地就会增加收入。

  通过这个案例我们很难看出其内在的问题,表面上是双赢的,由于现实中土地征收和转用审批程序较为复杂,成本非常高,许多企业为了降低生产成本,采取了“以租代征”的方式解决企业用地问题。地方行政机关为了追求当地政绩,为了经济增长,对大部分企业的这种做法往往视而不见听而不闻。“以租代征”从表面上来看,确实能提供我们广大城郊村民的收入,同时呢使得土地所有权留在集体,使得我们村民不至于失去赖以生存的土地,有一个稳定的经济保障,看似这有利于民生。但是从本质上来讲,这种做法规避了土地审批程序,使有关部门得以逃避保护耕地平衡的义务,导致耕地资源变相流失,严重干扰了国家正常的土地管理秩序,妨碍了国家宏观调控政策的实施。长此以往,耕地资源将受到严重的侵蚀,从而会危害我们国家粮食安全和社会安定。

  本案例中,虽然企业和农民都对“以租代征”的方式非常满意,但是这种做法在本质上是违反法律规定的,应当予以纠正。

  那征收耕地怎样的方式是合法的呢?我们来看一下《土地管理法》第45条的相关规定:

  征收下列土地的,由国务院批准:(一)基本农田(二)基本农田以外的耕地超过35公顷的(三)其他土地超过七十公顷的。

  征收前款规定以外的土地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。征收农用地的,应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中,经国务院批准农用地转用的,同时办理征地审批手续。不再另行办理征地审批;经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的,同时办理征地审批手续,不再另行办理征地审批,超过征地批准权限的,应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。

  “以租代征”是一种规避土地征收审批程序的违法占用耕地的形式,当违规征地成为众矢之的、中央三令五申严格规范之后,一些地方开始谋求新的圈地方式,由地方行政机关和村委会等签订租地协议,也就是所谓“行政租地”现象应运而生。企业租地则意在利润,不少违规用地的企业还置国家产业政策于不顾,公然上马一些因过度投资而被明令限制的项目。

  为了眼前的利益而放弃未来巨大的土地升值空间和耕地的保护,这是不明智的,土地作为我们赖以生存的基本,任何形式的使用都应当严格遵照法律的规定,任何与法律相违背的土地使用行为都是不符合合法征收政策的,理应被禁止。遇到这种情况,被征收人可以向当地国土资源主管部门举报、投诉,关键时刻用法律的武器保护我们的土地、耕地,维护集体利益。

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